Ипотечное покрытие

Надежность инвестиций в какие-либо ценные бумаги определяется разными факторами, в том числе сохранением ликвидности во время финансовых кризисов. Так, облигации с ипотечным покрытием не раз уже выдерживали подобные испытания за счет обеспечения залоговой недвижимостью.

Что такое ипотечное покрытие?

Под ипотечным покрытием принято понимать право требования выплаты процентов по договорам займов (кредитным) и возврата вложенной в бумаги суммы. При невозврате денежных средств возможно наложение взыскания на недвижимость (в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством и только в судебном порядке, срок предъявления претензий при этом ограничен двумя годами).

Ипотечное покрытиеРисунок 1. Ипотечное покрытие позволяет гарантировать возврат инвестиций

Требование, входящее в ипотечное покрытие, в обязательном порядке подтверждается соответствующими документами, например, зарегистрированным ипотечным договором, регистрационным свидетельством прав на недвижимость, договором займа или закладной. Недвижимое имущество, обеспечивающее покрытие обязательно страхуют на весь период действия обязательств в пользу кредитора (страхованию подлежат риск утраты или повреждения имущества).

При оформлении страховки обязательно учитывают последующую невозможность замены залога, т.к. страхованию подлежит конкретный объект, а не права на его владение. Такими мероприятиями обеспечивается возврат владельцу рыночной стоимости ипотечных бумаг при любом развитии событий, причем вместе с процентом прибыли, штрафами и иными предусмотренными договором начислениями.

Применение ипотечного покрытия на практике

Залоговой недвижимостью обеспечивается гарантия возврата инвестиций вложенных в облигации с ипотечным покрытием. Стоимость объекта залога не всегда покрывает весь размер вложений, это допустимо, но вносит ряд дополнительных рисков в такой вид инвестирования.

 
Ипотечное покрытиеРисунок 2. Залоговая недвижимость позволяет повысить надежность ипотечных облигаций

В качестве залога преимущественно выступает жилое помещение (квартиры, дома), т.к. ипотека развивается в основном по направлению вложений в жилой фонд. Исключение составляют строящиеся дома – недвижимость, строительство которой еще не завершено, нельзя использовать в качестве залога, что несколько ограничивает область применения облигаций с ипотечным покрытием, зато гарантирует более высокую надежность.

Право требования обычно подтверждается закладной, а не документами, оформляемыми на залог недвижимости. Но в случае отказа банка-эмитента выплачивать причитающиеся инвестору суммы (проценты и основную сумму вложений), взыскание можно направить на предмет залога. Но с учетом, что собственник жилого помещения несет обязательства, которые прописаны в кредитном договоре с банком. Так что взыскание процента прибыли свыше кредитной ставки банка будет невозможно, такие требования придется направлять эмитенту облигаций независимо от его платежеспособности и гарантий на выплату.

На рынке облигаций с ипотечным покрытием принято придерживаться таких правил:

  • Объем обязательств по облигациям, имеющихся в обороте у инвесторов, не должен превышать общую стоимость ипотечного покрытия.
  • Оценка залогового имущества должна быть не менее 80% цены номинала облигаций.
  • При предъявлении требований также ограничиваются 80-процентной стоимостью залоговой недвижимости (оценка осуществляется независимым оценщиком).

Благодаря этому добиваются достаточно высокой степени защиты вложений в ипотечные ценные бумаги.
На практике нередко эмиссией таких облигаций занимаются ипотечные агентства. Банки же могут переуступать права требования по ипотечным кредитам этим организациями, тем самым обеспечивая себя возвратом основной суммы ипотечного займа (за исключением процентов, которые обязан выплачивать заемщик). Таким образом, заметно увеличивается оборачиваемость средств, потенциально увеличивается количество выдаваемых ипотек.

Учет ипотечного покрытия

В виду динамичного развития ипотечного кредитования и увеличения эмиссии ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием, становится актуальным вопрос учета недвижимости, находящейся в залоге. Для этого разработан ряд программных продуктов, в которых учитываются все нюансы российского законодательства.

 
Ипотечное покрытиеРисунок 3. Технические средства позволяют упростить учет ипотечного покрытия

Подобные программные системы обладают следующими параметрами:

  • Работа с графиком платежей, реестром закладных, перечнем недвижимости.
  • Автоматизированный расчет задолженности, переоценка активов.
  • Регламентированная отчетность – формирование справок по размеру ипотечного покрытия, реестров, ведение баланса имущества и прочее.
  • Учет недвижимости, денежных средств, ценных бумаг, выпущенных в оборот.
  • Отражение всех операций с имуществом, обеспечивающим покрытие инвестиций.
  • Ведение реестра владельцев ценных бумаг, автоматическое начисление прибыли и расчет графика возврата основной суммы задолженности.
  • Полный документооборот – формирование запросов, согласий, уведомлений, учет входящих/исходящих документов, журналы их регистрации и т.п.
  • Контроль нарушений с автоматическим созданием документов об их выявлении, включением их в единый реестр.

Благодаря таким техническим средствам упрощается работа с ипотечным покрытием, тем имуществом, которое его обеспечивает, эмитированными ценными бумагами, денежными средствами. Все участники финансовой системы имеют доступ к полной достоверной отчетности. Автоматизированная система начислений и отчетности позволяет исключить возможность любых ошибок, гарантию правильных расчетов взаимоотношений со всеми контрагентами. В целом это упрощает процедуру пользования облигациями и привлекает больше инвесторов, предпочитающих иметь дело с проверенными и понятными активами.

A PHP Error was encountered

Severity: Notice

Message: Undefined offset: 1

Filename: main/v_footer.php

Line Number: 25

Backtrace:

File: /home/infoption.ru/www/infoption.ru/application/views/main/v_footer.php
Line: 25
Function: _error_handler

File: /home/infoption.ru/www/infoption.ru/application/controllers/Base.php
Line: 38
Function: view

File: /home/infoption.ru/www/infoption.ru/application/controllers/Blog.php
Line: 229
Function: render_single

File: /home/infoption.ru/www/infoption.ru/index.php
Line: 300
Function: require_once