Ипотечная облигация

Рынок ценных бумаг постоянно развивается и видоизменяется. В зависимости от текущей ситуации на мировом финансовом рынке одни виды бумаг теряют свою ценность, другие, наоборот, начинают привлекать большее внимание. Так, и недавний финансовый кризис придал новый толчок, вынудил инвесторов искать более надежные и перспективные пути для заработка.

 

Особенности оборота ипотечных облигаций

Ипотечные облигации – это ценные бумаги, зарубежное наименование MBS, Mortgage-Backed Securities, обеспеченные недвижимым имуществом (зданиями промышленного или жилого назначения, земельными участками), переданным в залог.

Ипотечная облигацияРисунок 1. Инвестиции в недвижимость отличаются надежностью

 

Высокая надежность и стабильная доходность тесно связана с рынком ипотечного жилья, а твердый процент инвесторы получают с платежей по ипотечным кредитам. Так, в США такой вид инвестирования по своим объемам практически не уступает государственным облигациям и занимает почти треть всего оборота ценных бумаг. Срок вложений в них от 1 года до нескольких десятилетий, при этом предлагаются различные варианты выплаты дохода и возврата суммы вклада.

 

Мировой рынок ипотечных облигаций разделяется на несколько категорий участников:

 

  • Банки, выдающие ипотечные кредиты и эмитирующие облигации.
  • Инвесторы, приобретающие ценные бумаги.
  • Посредники, предоставляющие сопутствующие услуги, например, страхование.

 

Без любого из них рынок существовать не может, они составляют замкнутую систему по обороту ценных бумаг. Для каждой отдельно взятой страны существуют свои особенности применения облигаций.

Ипотечная облигацияРисунок 2. Ипотечные облигации - основной источник средств на кредитование населения

 

Такая схема позволяет получить сразу несколько преимуществ каждому участнику.

  • Наличие взаимного контроля надлежащего исполнения взятых функций.
  • Снижение рисков возникновения конфликта интересов организаций, действующих в одном сегменте рынка, но получающих прибыль от выполнения разнородных функций.
  • Равномерное распределение функций и рисков между участниками. Каждый из них выполняет деятельность в строго определенном секторе и несет ответственность за качество ее исполнения.

 

Полученная таким образом диверсификация рисков и обязанностей создает полноценную систему, исключающую негативное влияние, например, банкротства одного участника на остальных игроков рынка. Так, страхование ипотечных кредитов уменьшает риски банка по невозврату выданных средств или в случае порчи залоговой недвижимости.

 

Стоит отметить, что не все страны пошли по американскому пути. Так, в Великобритании, Бельгии, Италии, Греции, Ирландии ипотечные облигации совершенно не применяются в отличие от таких, как Дания, Швеция и Германия, где они составляют ядро ипотечной системы.

 

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России?

В процессе развития российского рынка жилья, приобретенного по ипотечным кредитам, можно рассчитывать, что такой финансовый инструмент появится и в нашей стране. Хотя стоит отметить, что подобные опыты в Росси уже были.

Ипотечная облигацияРисунок 3. Ипотечные облигации имеют богатую историю

 

Еще в XIX веке в Санкт-Петербурге, а затем в Москве, создавались городские кредитные общества, предоставляющие ссуды под залог объектов недвижимости. Причем эти ссуды выдавались не в денежной форме, а облигациями кредитного общества. Получатель потом продавал ценные бумаги на вторичном рынке и превращал их, таким образом, в деньги.

 

Вплоть до 1917 года Государственный банк России стал выдавать под залог таких ценных бумаг кредиты (с процентной ставкой 10%). Практиковалась и торговля облигациями, тем самым поддерживалась ликвидность рынка. Постепенно появилась целая сеть губернских кредитных обществ, а деятельность по выдаче ипотечных кредитов и выпуску облигаций была передана земельным банкам.

 

Так что к 1917 году в Российском государстве был создан достаточно развитый рынок с вторичным оборотом ипотечных облигаций. Впоследствии, конечно, кредитные общества были ликвидированы в связи со сменой государственного строя. Точнее, они по большей части были национализированы. Все облигации, находящиеся на руках частных лиц, были аннулированы, а владельцы заложенного имущества так и остались должны, только стали платить задолженность Народному банку. На этом рынок ипотечных акций в России умер.

 

И только в 2003 году был принят закон «Об ипотечных ценных бумагах» ознаменовавший возрождение вопроса о выпуске ипотечной сферы инвестирования. Предполагается две разновидности: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

 

На российском рынке такой способ инвестирования стал привлекательным не столько из-за доходности, сколько по причине высокой ликвидности и надежности. Перспективным такой источник прибыли стал в первую очередь для обладателей крупных объемов денег, страховых компаний, пенсионных фондов.

 

Первый выпуск ипотечных ценных бумаг сделан по инициативе Газпромбанка, эмитентом стала компания ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека». Чуть позже к ним присоединилось ОАО «АИЖК». К 2011 году объемы вложений в облигации было вложено порядка 46 млрд. руб.

 

Количество сделок по обороту ипотечных ценных бумаг с момента восстановления их в качестве направления для инвестиций произведено не так много. Так, известные банки – ВТБ и ВТБ24 их совершили всего шесть, как и АИЖК. Банки Юникредит и Возрождение – по одной сделке, ГПБ Ипотека – четыре сделки, банк Delta Credit – две.

 

Тем не менее, перспектива развития данного направления в нашей стране сохраняется, но только в случае, если все участники рынка смогут адаптироваться к новым требованиям. Например, в настоящее время страховым компаниям еще предстоит научиться работать с рисками связанными с непрерывностью платежей по ипотеке.

 

Российское законодательство еще не полностью обеспечивает защиту участников рынка и в некоторых случаях возникают противоречия, делающие ипотечные ценные бумаги не самым выгодным способом инвестирования. По мере стабилизации финансовой ситуации в стране возможно упрощения налоговой политики в отношении ипотечных облигаций и увеличение их оборота.

A PHP Error was encountered

Severity: Notice

Message: Undefined offset: 1

Filename: main/v_footer.php

Line Number: 25

Backtrace:

File: /home/infoption.ru/www/infoption.ru/application/views/main/v_footer.php
Line: 25
Function: _error_handler

File: /home/infoption.ru/www/infoption.ru/application/controllers/Base.php
Line: 38
Function: view

File: /home/infoption.ru/www/infoption.ru/application/controllers/Blog.php
Line: 229
Function: render_single

File: /home/infoption.ru/www/infoption.ru/index.php
Line: 300
Function: require_once